Urbanisme à Deauville : ce qui s'applique à votre projet

Deauville n'a pas de PLU communal sur le Géoportail de l'urbanisme : la commune applique le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de la communauté de communes Cœur Côte Fleurie.^[13][3] Un premier PLU de la communauté de communes, approuvé le 13 juillet 2007, avait été annulé par le tribunal administratif de Caen, comme le rappelle une délibération de Deauville de 2009.^[10]

Sources : arrêtés de mise à jour de la pièce « procédure », page de garde du règlement, fiche et versions du document sur le Géoportail de l'urbanisme.^{[1][2][3][13]}

Procédure en cours. La communauté de communes révise le PLUi pour en faire un PLUi-HM, qui traitera aussi de l'habitat et des mobilités. Lancée en juillet 2024, la révision est dans sa deuxième phase, celle du projet d'aménagement et de développement durables ; des réunions publiques se tiennent à l'automne 2026, dont une à Deauville le 27 octobre.^[14][15] Aucune date d'arrêt du projet ni d'enquête publique n'est publiée : jusqu'à l'approbation du PLUi-HM, le règlement actuel s'applique. Pour chaque dossier, nous vérifions qu'aucune évolution n'a changé la règle.

Règlement écrit du PLUi (PDF)

Le règlement découpe le territoire en zones urbaines UA, UB, UC, UE et UT, et en zones naturelles N. Les zones situées dans le site patrimonial remarquable portent l'indice « z » : UCaz, UAz, UBz, Nlz… En cas de contradiction, le règlement du site patrimonial remarquable prime (p. 7).^[2]

D'après notre calcul sur les couches du Géoportail, les zones naturelles de loisirs Nl et Nlz, l'hippodrome et le golf surtout, couvrent plus du quart de la commune ; viennent ensuite UCaz, le pavillonnaire plus dense du site patrimonial remarquable, UAz, le centre, et UCdz, le coteau du mont Canisy.^[4] Les règles chiffrées de chaque zone figurent dans le guide des maisons en zone UC et dans le pré-diagnostic.

Une zone de protection du patrimoine, créée en 2005, a été remplacée par une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), approuvée le 2 novembre 2015 ; depuis juillet 2016, elle est un site patrimonial remarquable (SPR), et son règlement continue de s'appliquer.^[16][17][18] Sa modification n° 1, approuvée le 27 septembre 2021, a porté sur les jardins, les arbres et les clôtures remarquables.^[19]

• L'accord de l'ABF. Les travaux « susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre » sont soumis à autorisation, subordonnée à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France.^[5][6] Le permis ou la déclaration en tient lieu.^[20]
• Cinq secteurs. Le lais de mer, le centre et les villas, les bassins, les pavillons de l'avenue de Verdun, le coteau.^[17][21]
• Quatre catégories de bâti. Exceptionnel ou remarquable (1re catégorie), d'accompagnement (2e), sans prescription de conservation (3e), en rupture (4e) : la catégorie se lit sur le plan de l'AVAP et décide de ce qu'on peut changer.^[17][22]
• Délais. Un mois de plus pour l'instruction.^[23] Pour un permis, si l'ABF émet un avis défavorable ou des prescriptions, le silence de la mairie au terme du délai vaut refus ; pour une déclaration préalable, il vaut en principe non-opposition.^[24][25]
• Autorisations en plus. Ravalement, clôture et démolition y sont soumis à autorisation, ainsi que les murs et les petites constructions nouvelles.^{[26][27][28][29]}

La ville présente l'avis de l'ABF comme un « avis conforme qui s'impose à la Ville » et indique qu'il tient une permanence en mairie une matinée par mois ; le nuancier de l'AVAP se consulte au service urbanisme.^[30][31]

Lire le guide du site patrimonial remarquable · Règlement de l'AVAP (PDF)

Le PLUi décrit l'architecture du Pays d'Auge et des constructions « d'inspiration plus néo-normande, avec des volumes complexes et de fortes pentes de toiture » (p. 11-12). Ses règles d'aspect, en zones UA, UB et UC :^[2]

• fenêtres de toit de 114 × 118 cm au plus, une par tranche entamée de 40 m² de rampant, 30 m² si elles ne se voient pas ; lucarnes pas plus larges que les fenêtres, sur les deux tiers du linéaire au plus ; tuile canal interdite ; brisis des toits à la Mansart entre 70 et 80° ;
• isolation par l'extérieur interdite sur la brique, la pierre et les colombages ; fermeture des balcons et des loggias interdite (p. 31-34, 46-50, 64-67).

Dans le site patrimonial remarquable, l'AVAP va plus loin sur le bâti ancien : menuiseries en bois, « le PVC est interdit », volets roulants à coffre visible interdits, pans de bois peints, brique ni peinte ni enduite, couvertures en ardoise naturelle ou en tuile plate petit moule, châssis de toit interdits sur les villas exceptionnelles et remarquables.^[17]

Lire le guide des villas, colombages et essentages

Deauville compte quatre monuments historiques. Les Bains pompéiens, inscrits en 2019, ont été classés en deux temps en 2025.^[32][33][34]

Quatre périmètres délimités des abords, fixés le 24 décembre 2015, remplacent le rayon de 500 m autour de la chapelle, de la gare, de la villa Strassburger et des monuments de Trouville proches de la poissonnerie.^[35]

D'après notre calcul, ces quatre périmètres sont entièrement compris dans le site patrimonial remarquable. Or la protection des abords « n'est pas applicable » aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable : à Deauville, c'est le régime du site qui s'applique.^[4][36] Les Bains pompéiens n'ont pas de périmètre délimité : leurs abords, à moins de 500 m et en covisibilité, ne sortent du site patrimonial remarquable que sur la plage.^[36][4] L'église Notre-Dame-de-Bon-Secours de Trouville-sur-Mer, inscrite le 3 mars 2026, n'est pas encore dans la base Mérimée publiée : pour une adresse au bord de la Touques, nous vérifions ses abords.^[1][34]

• Espaces proches du rivage. L'extension de l'urbanisation y est « limitée » et doit être justifiée dans le PLU.^[7] D'après notre calcul, la prescription du PLUi couvre 32 % de Deauville, du front de mer au port et au centre.^[4] Le PLUi appelle extension de l'urbanisation « l'extension ou le renforcement significatif de l'espace déjà urbanisé, voire même une modification importante des caractéristiques d'un quartier existant » (p. 15).^[2]
• Bande des 100 m. « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites » sur 100 m depuis la limite haute du rivage, sauf services publics et activités exigeant la proximité immédiate de l'eau.^[37][38]
• Front de mer. Dans les zones Nl du front de mer, la hauteur est ramenée à 3,50 m « en cohérence avec l'AVAP de Deauville » (p. 198) ; l'AVAP fixe la même hauteur dans le secteur du lais de mer.^[2][17]

Lire le guide de la loi Littoral

Le PPRI de la basse vallée de la Touques, révisé et approuvé par arrêté des préfets du Calvados et de l'Eure du 3 mars 2016, vaut servitude d'utilité publique.^[8] Il traite des inondations par débordement de cours d'eau et par ruissellement ; son règlement distingue quatre zones, rouge, orange, bleue et verte.^[39] D'après notre calcul, son enveloppe couvre 32 % de Deauville ; la zone de loisirs Nl, celle de l'hippodrome, en représente près de la moitié.^[4]

La submersion marine n'a pas de plan de prévention à Deauville : Géorisques ne recense que le PPRI et le plan des mouvements de terrain du mont Canisy.^[40] L'atlas régional des zones sous le niveau marin, annexé au PLUi, place l'hippodrome et les bassins du port « à plus de un mètre » sous le niveau marin de référence majoré de 0,20 m, le reste de la ville basse à moins d'un mètre au-dessous ou au-dessus de ce niveau, et une bande de précaution derrière un ouvrage à Port Deauville.^[41] Le PLUi interdit les extensions et les annexes dans les bandes de précaution, sauf petites extensions d'adaptation, et rappelle que le projet peut être refusé ou soumis à prescriptions pour un risque de submersion.^[2]

Lire le guide de la zone inondable

Le plan de prévention des risques de mouvements de terrain du mont Canisy, approuvé le 20 décembre 2002, couvre cinq communes, dont Deauville ; d'après notre calcul, 44 ha de la commune.^[42][4] Son règlement interdit les constructions nouvelles en zone rouge et en zone B0, et demande une étude géotechnique en zone B1.^[43] Sur le même coteau, le PLUi limite l'emprise au sol à 20 % du terrain en UCd et à 25 % en UCb, et la hauteur à 9 m en UCd ; une orientation d'aménagement de gestion paysagère couvre 90 ha.^[2][4]

Lire le guide du coteau du mont Canisy

• Clôtures : déclaration préalable sur tout le territoire du PLUi (délibération du conseil communautaire du 27 septembre 2008), et de toute façon dans le site patrimonial remarquable. À Deauville, les murs ne sont admis que s'ils existaient avant le PLUi, sauf en UCb et UCd.^[2][9][27]
• Démolition : permis de démolir sur toute la commune (délibération du conseil municipal du 29 juin 2009).^[10][44]
• Ravalement : déclaration préalable dans le site patrimonial remarquable et sur les éléments protégés par le PLUi, même à l'identique.^[26]
• Commerces : le long des filets bleus et marron du plan de zonage, un commerce ou un service ne peut pas changer de destination (p. 22).^[2]
• Droit de préemption : la communauté de communes a délégué à la ville le droit de préemption urbain sur une partie de la commune (juillet 2026).^[1]

En zone urbaine d'un PLU, un agrandissement ou une surélévation relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, et du permis de construire au-delà. Le permis est aussi exigé au-delà de 20 m² si les travaux portent la surface totale à plus de 150 m².^[45][46] Dans le site patrimonial remarquable, une construction nouvelle de 20 m² ou moins, un mur, une terrasse de plain-pied ou une piscine de 100 m² au plus demandent une déclaration préalable.^[29]

Le recours à l'architecte est obligatoire pour un permis de construire quand la surface de plancher dépasse 150 m² ; il ne l'est jamais pour une déclaration préalable.^[47]

La taxe se calcule sur une valeur forfaitaire de 892 € par m² hors Île-de-France en 2026, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de l'habitation principale, que n'a pas une résidence secondaire.^[48][49] À Deauville, la part intercommunale est de 5 % sur toute la commune : « Le taux fixé par l'intercommunalité est de 5% ».^[50][4] La part départementale s'y ajoute, dans la limite de 2,5 %.^[51] Le simulateur officiel donne le montant de votre projet.^[52]

Lire le guide de la taxe d'aménagement

La page des démarches de la ville renvoie au guichet unique en ligne de la communauté de communes Cœur Côte Fleurie, qui reçoit les demandes d'autorisation d'urbanisme.^[12] Le service urbanisme de la ville instruit les dossiers ; il est ouvert au public du lundi au vendredi de 9 h à 12 h, téléphone 02 31 14 02 11.^[11] La mairie est au 20 rue Robert-Fossorier.^[53]

Guichet unique de Cœur Côte Fleurie

L'Architecte des Bâtiments de France relève de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine du Calvados ; il tient une permanence en mairie de Deauville une matinée par mois.^[54][30]

Délais d'instruction, à partir du dossier complet : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d'une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, 2 mois pour un permis de démolir ; un mois de plus dans le site patrimonial remarquable.^{[55][56][57][23]} La ville publie le même tableau.^[58]

3 539 habitants en 2023, pour 9 045 logements : 72,7 % sont des résidences secondaires, 23,4 % des résidences principales. 77,7 % des logements sont des appartements, 21,1 % des maisons. 45,9 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire ; 37,0 % ont été construites entre 1971 et 1990, 16,7 % avant 1946.^[59]

Les projets se partagent donc entre les villas et maisons, souvent dans le site patrimonial remarquable, et les appartements en copropriété, où se posent les questions de fenêtres, de balcons, de ravalement et d'accord de l'assemblée générale. Le PLUi ne distingue pas résidence principale et résidence secondaire : les deux relèvent de la même destination, l'habitation.^[2][60]