Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : comment les compter
Trois surfaces décident de votre dossier : la surface de plancher et l'emprise au sol fixent l'autorisation et le respect du PLUi, la surface taxable le montant de la taxe. Elles ne se mesurent pas de la même façon, et à Deauville le PLUi a sa propre emprise au sol.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, au nu intérieur des façades, après déduction notamment des garages et des combles non aménageables. Pour les seuils de déclaration et de permis, l'emprise au sol est la projection verticale du volume, « tous débords et surplombs inclus », hors débords de toiture non soutenus.[1][2][3] Pour ses propres règles, le PLUi de Cœur Côte Fleurie y inclut aussi « les terrasses perméables ou non et débords de toit ».[4] La surface taxable compte, elle, les garages et les caves.[5]
Une maison en coupe
| Élément | Surface de plancher | Emprise au sol (code) | Emprise au sol (PLUi) |
|---|---|---|---|
| 1. Pièces de plus de 1,80 m sous plafond | Compte | Compte | Compte |
| 2. Combles sous 1,80 m de hauteur | Ne compte pas | Dans la projection de la maison | Dans la projection de la maison |
| 3. Garage clos | Ne compte pas | Compte | Compte |
| 4. Balcon en surplomb | Ne compte pas | Compte | Compte |
| 5. Débord de toiture sans poteau | Ne compte pas | Ne compte pas | Compte |
| 6. Terrasse de plain-pied | Ne compte pas | Ne compte pas | Compte |
| 7. Cave d'une maison | Compte si plus de 1,80 m sous plafond | Sous la maison | Sous la maison |
D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme, la fiche officielle et les définitions du PLUi, p. 14.[2][3][1][4]
La surface de plancher
[2]« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : »
- de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
- des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, et fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte.[1][6]
L'emprise au sol
Le code définit l'emprise au sol, « au sens du présent livre », comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.[3] Cette définition sert aux seuils de déclaration et de permis.
« L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (y compris les terrasses perméables ou non et débords de toit) » (règlement du PLUi, p. 14, vérifié le 28 octobre 2026). Elle sert aux pourcentages d'emprise des zones : 35 % en UC, 45 % en UCa, 25 % en UCb, 20 % en UCd, 55 % en UB.[4] Dans le gabarit de l'AVAP, en revanche, les terrasses de plain-pied ne sont pas prises en compte.[7]
Le PPRI de la Touques a sa propre définition pour sa règle des 25 % : il exclut les débords comme les balcons et les terrasses, et ne compte que la partie du terrain située en zone inondable.[8]
Hauteur et niveaux au PLUi
- Un sous-sol surélevé, en tout ou partie, au-dessus du terrain naturel compte comme un niveau (règlement du PLUi, p. 15, vérifié le 28 octobre 2026).
- Un comble est l'espace entre le plancher haut et la toiture, « à condition que le pied droit ne dépasse pas un mètre » ; au-delà, c'est un niveau entier (règlement du PLUi, p. 15, vérifié le 28 octobre 2026).
- Sur une pente de plus de 5°, la hauteur se mesure au point médian de la construction, et les niveaux se comptent depuis le point haut de la pente (règlement du PLUi, p. 15, vérifié le 28 octobre 2026).
Règlement du PLUi, définitions.[4]
La surface taxable
« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.[5]
- Les surfaces de stationnement closes sont taxables.[5]
- Les caves et celliers annexes à des logements sont compris dans la surface taxable.[5]
- Des combles « totalement non aménageables » ne constituent pas une surface imposable.[5]
Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.[2][5]
Questions fréquentes
Une terrasse compte-t-elle dans l'emprise au sol à Deauville ?
Un comble aménagé compte-t-il comme un étage ?
Pour le PLUi, oui si le pied-droit dépasse 1 m : c'est alors un niveau entier.[4]
Quelle surface retenir quand surface de plancher et emprise au sol diffèrent ?
Les seuils de déclaration et de permis portent sur l'une ou l'autre : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.[9]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface, règles du PLUi et de l'AVAP, zone inondable, taxe.
Maison en zone UC
Emprise, hauteur au point médian, retraits, pleine terre, stationnement : les règles des quartiers de maisons.
Taxe d'aménagement
892 €/m² en 2026 hors Île-de-France, part intercommunale de 5 %, résidence secondaire sans abattement.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, les délais majorés dans le site patrimonial, l'attestation PPRI.
Sources consultées (9)
- [1]service-public.fr, fiche F2868 « Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable », vérifiée le 27 novembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2868. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*420-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2014. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028678466. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]PLUi de Cœur Côte Fleurie, pièce 4.3, règlement écrit (pages citées entre parenthèses), règlement de la modification n° 5 approuvée le 27 septembre 2024, dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]Site patrimonial remarquable de Deauville, règlement de l'AVAP « approuvé le 2 novembre 2015, exécutoire le 19 novembre 2015, modification n°1 approuvée le 27 septembre 2021 » (annexe AC4 n° 3 du PLUi, pièce scannée lue par reconnaissance de caractères ; folios « page n / 59 » cités), dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]PPRI de la basse vallée de la Touques : arrêté, note de présentation, bilan de la concertation, règlement (annexe du PLUi de Cœur Côte Fleurie), DDTM du Calvados, dossier approuvé en 2016. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
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