Construire sur le coteau du mont Canisy à Deauville
Au sud de la ville, le coteau du mont Canisy porte les grandes propriétés du début du XXe siècle, la chapelle Saint-Laurent et des villas dans les arbres. Trois textes s'y superposent : un plan de prévention des mouvements de terrain, les secteurs UCb et UCd du PLUi et le secteur du coteau de l'AVAP.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Le plan de prévention des risques de mouvements de terrain du mont Canisy, approuvé le 20 décembre 2002, couvre d'après notre calcul 44 ha de Deauville.[1][2] En zone rouge et en zone B0, constructions et extensions nouvelles sont interdites, sauf petits locaux de moins de 20 m² rendus nécessaires par une réglementation ; en zone B1, un projet suppose une étude géotechnique ; partout, l'infiltration des eaux dans le sol est interdite.[3] Le PLUi limite l'emprise à 25 % en UCb et 20 % en UCd, la hauteur à 9 m en UCd, et impose 6 m de retrait des limites ; dans le site patrimonial remarquable, le projet suit une démarche d'insertion paysagère.[4][5]
Le plan de prévention des mouvements de terrain
Le plan s'applique aux parties de Bénerville-sur-Mer, Blonville-sur-Mer, Deauville, Saint-Arnoult et Tourgéville mises à l'étude en 1999. Il vaut servitude d'utilité publique et distingue une zone rouge, une zone B0 et trois zones bleues.[1][3]
| Zone | Ce qu'elle couvre | Constructions nouvelles et extensions | Conditions |
|---|---|---|---|
| Rouge (R) | Aléa fort, glissements actifs | Interdites | Seuls les locaux de moins de 20 m² rendus nécessaires par une réglementation, et l'entretien sans augmentation du volume bâti |
| B0 | Aléa moyen, pentes fortes ou matériaux soliflués ; constructibilité gelée par précaution | Interdites | Comme en zone rouge ; gestion normale des biens existants |
| Bleue B1 | Aléa moyen | Admises | Adaptation de la construction au sous-sol après étude géotechnique ; stabilité des terrains voisins vérifiée lors des terrassements |
| Bleue B2 | Aléa faible, terrains sensibles | Admises | Construction adaptée à la nature du sous-sol |
| Bleue B3 | Fortes pentes calcaires, chutes de blocs | Admises | Protection à rechercher pour tout talus de plus de 33° |
Règlement du PPR, titre II, chapitres 2 à 6.[3] Dans toutes les zones : pas d'assainissement individuel rejetant dans le sol, ni puisard, ni dispositif d'infiltration ; rejet des eaux pluviales et de drainage dans un réseau ou un exutoire capable de les recevoir ; terrassements accompagnés de soutènement et de drainage ; constructibilité conditionnée par le réseau d'assainissement collectif.[3]
Le Géoportail publie l'enveloppe du plan, que le pré-diagnostic signale ; la zone se lit sur les plans de zonage au 1/5 000 annexés au PLUi, scannés : nous en faisons une lecture indicative pour votre parcelle, à confirmer sur la pièce officielle auprès du service urbanisme quand le terrain est en limite de zone.[2][3] Le PLUi rappelle aussi le risque de chutes de blocs et de mouvements de terrain hors servitude : un projet peut être refusé ou soumis à prescriptions pour ce motif (règlement du PLUi, p. 7-8, vérifié le 28 octobre 2026).[4]
Les secteurs UCb et UCd du PLUi
UCb « correspond aux quartiers occupés par de grandes propriétés, principalement édifiées au début du 20ème siècle à flanc de coteau » ; UCd, aux pentes des collines couvertes par une orientation d'aménagement de gestion paysagère, « présentant une sensibilité spécifique au regard de leur exposition dans le grand paysage » (règlement du PLUi, p. 53, vérifié le 28 octobre 2026).[4]
| Règle | UCb | UCd |
|---|---|---|
| Emprise au sol (Deauville) | 25 % du terrain ; +25 % pour une construction existante en 2012 | 20 % du terrain |
| Hauteur plafond | 12 m et 3 niveaux | 9 m et 2 niveaux (R+1 comble ou attique) |
| Limites latérales, 15 premiers mètres | Retrait obligatoire | Retrait obligatoire |
| Distance de retrait | Hauteur verticale, 6 m au moins | Hauteur verticale, 6 m au moins |
| Murs de clôture | Admis sans condition | Admis sans condition |
| Arbres | 1 par tranche de 100 m² de surface libre | 1 par tranche de 70 m², plantations organisées |
Règlement du PLUi, articles UC7, UC9, UC10, UC11 et UC13, p. 60-63, 67 et 69.[4] D'après notre calcul, l'orientation d'aménagement paysagère du mont Canisy couvre 90 ha de Deauville ; sa pièce écrite ne figure pas parmi les fichiers publiés du PLUi et nous ne l'avons pas lue : elle se consulte auprès du service urbanisme, avant de concevoir un projet sur le coteau.[2][6]
Le secteur du coteau dans l'AVAP
La plus grande partie du coteau est dans le site patrimonial remarquable, en zones UCbz et UCdz : l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est nécessaire.[2][7] Pour les constructions nouvelles, le secteur 5 de l'AVAP ne fixe pas de gabarit chiffré mais une démarche (règlement de l'AVAP, p. 25, vérifié le 28 octobre 2026) :[5]
- un plan de masse qui tient compte des dénivelés naturels et une étude particulière d'insertion paysagère ;
- une hauteur qui ne nuit pas « aux perspectives et échappées visuelles » ;
- terrasser au minimum, s'adapter au relief, épargner la végétation, imperméabiliser le sol au minimum.
Les clôtures nouvelles sur rue peuvent y être une haie ou un grillage de 1,20 m doublé d'une haie ; en limite séparative, une haie végétale (règlement de l'AVAP, p. 22, vérifié le 28 octobre 2026).[5] Les extensions des bâtiments repérés au plan suivent les règles de gabarit des autres secteurs.[5]
La chapelle Saint-Laurent et la villa Strassburger
Deux monuments historiques sont sur le coteau : l'ancienne église paroissiale, dite chapelle Saint-Laurent, chemin du Coteau, classée en 1977, et la villa Strassburger, route de Saint-Arnoult, dont les façades et les toitures sont inscrites depuis 1975. Leurs périmètres délimités des abords sont compris dans le site patrimonial remarquable, où la protection des abords ne s'applique pas : c'est le régime du site qui joue.[8][9][10][2]
Les études à prévoir
- Étude géotechnique en zone B1, pour adapter les fondations au sous-sol et vérifier la stabilité des terrains voisins pendant les terrassements.[3] Elle relève d'un bureau d'études de sols ; nous vous indiquons ce qu'il faut lui demander.
- Gestion des eaux : sans infiltration, les eaux pluviales et de drainage vont au réseau ou à un exutoire superficiel capable de les recevoir.[3]
- Relevé du terrain : sur une pente, la hauteur se mesure au point médian de la construction ; un plan topographique par un géomètre est indispensable (règlement du PLUi, p. 15, vérifié le 28 octobre 2026).[4]
Questions fréquentes
Peut-on agrandir une maison en zone rouge du plan des mouvements de terrain ?
Non : en zone rouge comme en zone B0, constructions et extensions nouvelles sont interdites, sauf locaux de moins de 20 m² rendus nécessaires par une réglementation ; l'entretien et l'aménagement sans augmentation du volume restent possibles.[3]
Une étude de sol est-elle obligatoire sur le coteau ?
En zone B1, le plan conditionne les constructions à leur adaptation au sous-sol après étude géotechnique. En zone B2, la construction doit être adaptée au sous-sol.[3]
Quelle hauteur pour une maison en UCd ?
9 m au faîtage et 2 niveaux, mesurés au point médian de la construction sur une pente de plus de 5°.[4]
Voir aussi
Maison en zone UC
Emprise, hauteur au point médian, retraits, pleine terre, stationnement : les règles des quartiers de maisons.
Site patrimonial, ABF
Les deux tiers de Deauville : accord de l'ABF, catégories de l'AVAP, délais, ce qu'on peut changer.
Extension
Déclaration ou permis selon la surface, règles du PLUi et de l'AVAP, zone inondable, taxe.
Clôtures et démolition
Clôture déclarée, démolition autorisée, partout à Deauville ; murs, claire-voie, haies et villas protégées.
Sources consultées (10)
- [1]Arrêté préfectoral du Calvados approuvant le plan de prévention des risques de mouvements de terrain du Mont Canisy (Bénerville-sur-Mer, Blonville-sur-Mer, Deauville, Saint-Arnoult, Tourgéville), acte de la servitude PM1 du 20 décembre 2002. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/130009020_SUP_14_PM1/dbc765d301755…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription, info, assiette-sup intersectées avec la commune 14220 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]PPR mouvements de terrain du Mont Canisy : règlement et plans de zonage (annexe du PLUi de Cœur Côte Fleurie, pièce scannée lue par reconnaissance de caractères). data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]PLUi de Cœur Côte Fleurie, pièce 4.3, règlement écrit (pages citées entre parenthèses), règlement de la modification n° 5 approuvée le 27 septembre 2024, dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]Site patrimonial remarquable de Deauville, règlement de l'AVAP « approuvé le 2 novembre 2015, exécutoire le 19 novembre 2015, modification n°1 approuvée le 27 septembre 2021 » (annexe AC4 n° 3 du PLUi, pièce scannée lue par reconnaissance de caractères ; folios « page n / 59 » cités), dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]Géoportail de l'urbanisme, fiche du document « Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) COEUR COTE FLEURIE » (statut EN_VIGUEUR, « Mise à jour n°78 », publié le 5 août 2026), version 241400415_PLUi_20260707. geoportail-urbanisme.gouv.fr/api/document/3021632e05702806e9c54a8132d6…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]Code du patrimoine, article L632-2, version en vigueur depuis le 12 mars 2023. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303113. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]PLUi de Cœur Côte Fleurie, pièce 5.3.2, liste et description des servitudes : monuments historiques de Deauville (p. 4), dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]Géoportail de l'urbanisme, servitudes AC1 : périmètres délimités des abords de la gare, de la chapelle Saint-Laurent, de la villa Strassburger et de la poissonnerie de Trouville (fiches des actes, arrêtés préfectoraux du 24 décembre 2015). data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/172014607_SUP_14_AC1/b01323cae4a94…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]Code du patrimoine, article L621-30, version en vigueur depuis le 9 juillet 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032860394. Consulté le 28 octobre 2026.
Votre projet commence par une adresse
Le pré-diagnostic lit les bases publiques pour votre parcelle ; l'architecte vous répond ensuite par email.