Surélever une maison ou un immeuble à Deauville

Service-public traite agrandissement et surélévation dans la même fiche : les seuils sont identiques.^[1] Pour un étage supplémentaire, seules comptent les surfaces de plus de 1,80 m sous plafond, et une modification de l'aspect extérieur rend toujours une autorisation nécessaire.^[2]

1. 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change, toujours dans le site patrimonial remarquable
2. 5 m²Déclaration préalable
3. 20 m²Déclaration préalablepermis si le total dépasse 150 m² de surface de plancher
4. 40 m²Permis de construire

Le seuil se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Une construction nouvelle détachée de la maison suit d'autres seuils (20 m²).^[1][2] Dans le site patrimonial remarquable, les travaux qui modifient l'aspect extérieur demandent une déclaration.^[5]

Une surélévation ajoute presque toujours de la surface à un bâtiment déjà grand : sur une maison de 130 m², un étage de 25 m² fait passer le total à 155 m² et impose le permis, puis l'architecte.^[2][6]

La hauteur plafond se mesure au faîtage, combles compris, hors souches de cheminées, depuis le terrain naturel ; sur une pente de plus de 5°, au point médian de la construction, les niveaux se comptant depuis le point haut. Un comble dont le pied-droit dépasse 1 m compte comme un niveau (règlement du PLUi, p. 15, 17, vérifié le 28 octobre 2026).^[3]

Règlement écrit du PLUi, pages entre parenthèses, vérifié le 28 octobre 2026.^[3] La hauteur se compte depuis le terrain naturel ; sur une pente de plus de 5°, au point médian de la construction (p. 15). Dans le site patrimonial remarquable, indice « z », le règlement de l'AVAP prime en cas de contradiction (p. 7) : dans le centre et les villas notamment, il fixe 12 m au faîtage dans le tissu discontinu et un volume principal de 12 × 12 m au plus.^[3][4]

• Villas exceptionnelles et remarquables (aplats rouge et violet) : « les modifications des volumes de toitures seront interdites sauf dans l'unique cas où ces modifications permettraient de revenir à la volumétrie d'origine » (règlement de l'AVAP, p. 17, vérifié le 28 octobre 2026).
• Isolation. Les toitures s'isolent par l'intérieur ; « la surélévation des toitures est à éviter sauf exception lorsque cette opération ne serait pas perceptible ni en égout, ni en pignon » (règlement de l'AVAP, p. 18, vérifié le 28 octobre 2026).
• Hauteur. Dans le tissu continu, celle de la construction contiguë la plus haute, 16 m au faîtage au plus ; dans le tissu discontinu, 12 m au faîtage ; dans le secteur des lais de mer, 3,50 m (règlement de l'AVAP, p. 33, vérifié le 28 octobre 2026).
• Aspect. Les éléments de raccordement avec les voisins tiennent compte de la hauteur de l'égout et des étages (règlement de l'AVAP, p. 34, vérifié le 28 octobre 2026).

Règlement de l'AVAP.^[4] L'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est nécessaire, et l'instruction dure un mois de plus.^[7][8]

La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement contient deux mesures en faveur des surélévations :^[9][10]

• Pas de refus pour un défaut de l'existant. Le nouvel article L. 111-35 du code de l'urbanisme interdit de refuser une surélévation sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur.^[9][11]
• Dérogations élargies. L'article L. 152-6 permet de déroger aux règles du PLU pour surélever une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation crée des logements ou agrandit un logement.^[9][12]

Ces mesures portent sur le code de l'urbanisme : elles ne lèvent ni l'accord de l'ABF ni les règles de l'AVAP, qui relèvent du code du patrimoine.^[7] La hauteur n'est pas dans la liste de l'article L. 111-35.^[11]

Structure. Avant de dessiner, il faut savoir si les murs et les fondations peuvent porter le niveau ajouté. Sur le coteau, le plan des mouvements de terrain peut imposer une étude géotechnique.^[13] Ces vérifications relèvent d'un bureau d'études ; nous vous indiquons ce qu'il faut lui demander.

Copropriété. Dans un immeuble, une surélévation touche les parties communes : l'accord de l'assemblée générale est nécessaire avant de déposer la demande.^[14][15]

Énergie. Pour la RE2020, une surélévation est une extension : les exigences portent sur la partie nouvelle et dépendent de sa surface de référence.^[16][17]

Taxes. La surface créée entre dans la taxe d'aménagement. La taxe d'archéologie préventive n'est pas due quand les travaux n'affectent pas le sous-sol.^[18][19]