Construire en zone inondable à Deauville : PPRI de la Touques et submersion marine
Deauville est bâtie en grande partie sur des terrains gagnés sur la mer et sur la vallée de la Touques. Deux risques se superposent : le débordement de la rivière, encadré par un plan de prévention, et la submersion marine, que le PLUi traite avec un atlas et des bandes de précaution.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Le plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de la basse vallée de la Touques, approuvé le 3 mars 2016, vaut servitude d'utilité publique ; d'après notre calcul, son enveloppe couvre 32 % de Deauville.[1][2] En zones bleue et orange, le plancher des constructions et des extensions se place au moins 0,20 m au-dessus du niveau de référence, et l'emprise de toutes les constructions du terrain ne dépasse pas 25 % ; en zone rouge, ni l'emprise au sol ni la surface de plancher ne peuvent augmenter, sauf une zone refuge à l'étage de 20 m² au plus.[3] La submersion marine n'a pas de plan de prévention à Deauville : le PLUi interdit les extensions dans les bandes de précaution et rappelle qu'un projet peut être refusé ou soumis à prescriptions.[4][5]
Le PPRI de la basse vallée de la Touques
Le PPRI révisé a été approuvé par arrêté des préfets du Calvados et de l'Eure du 3 mars 2016, pour vingt et une communes, dont Deauville ; il remplace celui du 25 octobre 2005.[1] Il « traite des risques d'inondation par débordement de cours d'eau ou par certains phénomènes de ruissellement » (règlement du PPRI, p. 3 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026), et s'impose avec le PLUi : « le règlement le plus contraignant des deux s'applique » (règlement du PPRI, p. 5 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
D'après notre calcul, l'enveloppe des zones réglementaires couvre 123,6 ha de Deauville : la zone de loisirs Nl, celle de l'hippodrome, pour près de la moitié, puis le centre (UAz), le front de mer (Nlz), le pavillonnaire (UCaz, UCa), les immeubles (UB) et le port.[2]
PPRI approuvé le 3 mars 2016, annexé au PLUi, lu par reconnaissance de caractères le 28 octobre 2026. [3]« Le niveau de référence correspond à l'altitude, exprimée dans le référentiel NGF 69, des plus hautes eaux estimées ou niveaux d'eau atteints par la crue de référence d'occurrence centennale. »
Quatre zones, quatre régimes
| Zone | Ce qu'elle couvre | Extension | Conditions principales |
|---|---|---|---|
| Rouge | Aléa fort | Ni emprise au sol ni surface de plancher nouvelles, sauf une zone refuge à l'étage de 20 m² de surface de plancher au plus | Étude préalable, attestée dans le dossier de permis ; changement de destination sans logement nouveau |
| Orange | Espaces naturels, agricoles ou d'habitat diffus, aléa faible ou moyen | Extension d'une habitation ou d'une annexe dans la limite de 20 m² de surface de plancher au total | Emprise de 25 % au plus sur la parcelle ; plancher à 0,20 m au-dessus du niveau de référence ; pas de locaux de sommeil ; étude préalable |
| Bleue | Secteurs urbains, aléa faible ou moyen | Admise, comme les constructions nouvelles | Emprise de 25 % au plus, 50 % en secteur de densité renforcée ; plancher à 0,20 m au-dessus du niveau de référence |
| Verte | Secteurs indirectement exposés | Admise | Plancher de l'extension au moins au niveau du plancher existant, ou à 0,20 m au-dessus du niveau de référence si l'existant est plus haut |
Règlement du PPRI, titre II, p. 10 à 17.[3] Sans niveau de référence connu, le plancher se place à 1 m au-dessus du terrain naturel en zones orange et bleue (règlement du PPRI, p. 13, 15 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026).
- Sous-sols. En zones orange, bleue et verte, ceux qui sont sous le niveau de référence majoré de 0,20 m ne servent ni de chambre, ni de cuisine, ni de salon, ni de salle de bains (règlement du PPRI, p. 13, 15, 16 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026).
- Réseaux. Équipements électriques et techniques au-dessus du niveau de référence majoré de 0,20 m s'ils ne supportent pas l'immersion ; clapets anti-retour sur les réseaux d'eaux usées et pluviales (règlement du PPRI, p. 11-16 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026).
- Clôtures. En zone bleue, les clôtures maçonnées sont admises parallèlement à l'écoulement, ou le long des voies dans les secteurs protégés comme l'AVAP, avec des barbacanes tous les 3 m au moins ; les portails sont ajourés à 50 % sous le niveau de référence (règlement du PPRI, p. 14-15 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026).[3] L'AVAP reprend ces conditions pour les clôtures du site patrimonial remarquable.[6]
En zones rouge et orange, les projets autorisés font l'objet d'une étude préalable, à la charge du maître d'ouvrage ; la demande de permis comprend une attestation de l'architecte du projet ou d'un expert, qui certifie la réalisation de l'étude et sa prise en compte dans la conception (règlement du PPRI, p. 11, 13 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Lire la zone de votre terrain
Le Géoportail de l'urbanisme ne publie que l'enveloppe du PPRI ; le pré-diagnostic dit si votre adresse y est. La zone exacte se lit sur les documents graphiques au 1/5 000 du plan, et le niveau de référence sur les points de repère de la carte de l'aléa, interpolés entre deux points (règlement du PPRI, p. 8 sur 22, vérifié le 28 octobre 2026).[2][3] Le zonage réglementaire est annexé au PLUi : un tableau d'assemblage et des cartes sur fond cadastral, dont la carte n° 1 pour Deauville et ses voisines (p. 8 à 10 de l'annexe). On y lit l'hippodrome en zone orange, une bande du centre en zone bleue de densité renforcée, les bords de la Touques et des bassins en zone rouge, et des abords de la gare en zone verte.[7] Nous y relevons la zone de votre terrain, à titre indicatif : à l'échelle de ces cartes, une parcelle en limite de zone se vérifie sur la pièce officielle, auprès du service urbanisme, avant de concevoir le projet.
Pour placer un plancher au-dessus d'une cote, il faut connaître l'altitude du terrain et du plancher existant : un relevé altimétrique par un géomètre est alors indispensable.
La submersion marine
Géorisques ne recense à Deauville que deux plans de prévention, le PPRI et celui des mouvements de terrain du mont Canisy : il n'y a pas de plan de prévention des risques littoraux.[4] Le PLUi annexe l'atlas régional des zones sous le niveau marin de la DREAL de Normandie : avec un niveau marin extrême de référence de 5 m, l'hippodrome, les bassins du port et quelques îlots y figurent en « zone basse située à plus de un mètre sous le NMER + 0,2m » ; le reste de la ville basse est en zone basse, à moins d'un mètre sous ce niveau ou à moins d'un mètre au-dessus, le centre entre les Planches et la gare surtout dans cette dernière classe. Une bande de précaution derrière un ouvrage est dessinée à Port Deauville, vers la pointe de la Cahotte.[8]
| Projet | Règle du PLUi |
|---|---|
| Extension d'adaptation (accessibilité, mise aux normes, sécurité) | Admise, moins de 10 m² de surface de plancher |
| Zone refuge à l'étage d'une maison de plain-pied | Admise, moins de 20 m² de surface de plancher |
| Autre extension, véranda comprise | Interdite |
| Annexe, piscine non couverte | Interdites |
| Changement de destination | Admis sans création d'hébergement |
| Reconstruction après un sinistre non lié à la submersion | Admise, plancher à 1 m au-dessus du terrain naturel ou à plus de 20 cm au-dessus du niveau de référence centennal |
Règlement du PLUi, articles UA1, UB1, UC1 et N1, p. 21, 38, 53-54 et 186.[5]
Hors des bandes de précaution, le PLUi n'écrit pas de règle chiffrée pour les zones basses ; il rappelle que, selon l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, un projet « peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales » à cause d'un risque de submersion (règlement du PLUi, p. 7-8, vérifié le 28 octobre 2026). Dans les secteurs soumis à la submersion, la reconstruction à l'identique après démolition n'est pas de droit (règlement du PLUi, p. 5, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
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Les autres risques recensés
Géorisques recense aussi à Deauville la remontée de nappe et la tempête ; la commune est en zone de sismicité 1, très faible, et en potentiel radon de catégorie 1. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle y ont été pris, dont cinq pour inondations et coulées de boue et un pour chocs mécaniques liés à l'action des vagues.[9][10] Le PLUi annexe aussi l'atlas régional des zones inondables, de 2021.[11]
Cas type : agrandir une maison en zone bleue
Maison de 95 m² sur un terrain de 480 m² en zone UCa du PLUi, hors site patrimonial remarquable, en zone bleue du PPRI. Emprise existante : 90 m². Projet : une pièce de 22 m² de plain-pied sur le jardin.
| Point | Règle | Pour ce projet |
|---|---|---|
| Autorisation | Moins de 40 m² en zone urbaine, total sous 150 m² | Déclaration préalable |
| Emprise, PPRI | 25 % du terrain au plus, toutes constructions comprises | 112 m², soit 23,3 % : conforme |
| Emprise, PLUi | 45 % en UCa | Conforme |
| Plancher | 0,20 m au moins au-dessus du niveau de référence | Niveau de référence à relever ; plancher de l'extension surélevé si besoin, d'où une marche ou une rampe |
| Pièce | Pas de pièce de vie dans un sous-sol sous le niveau de référence | Pas de sous-sol |
| Prix du dossier | Déclaration préalable, 22 m² | 900 € + 2 m² × 35 € = 970 € |
D'après le règlement du PPRI, p. 15, et le règlement du PLUi, p. 62.[3][5][12] Dans le site patrimonial remarquable, l'accord de l'ABF s'ajoute et le délai passe à 2 mois.[13][14]
Questions fréquentes
Ma maison est-elle en zone inondable ?
Le pré-diagnostic dit si l'adresse est dans l'enveloppe du PPRI de la Touques ; la zone, rouge, orange, bleue ou verte, se lit sur les cartes de zonage annexées au PLUi : nous la relevons à titre indicatif et la faisons confirmer par le service quand la parcelle est en limite. Pour la submersion marine, l'atlas annexé au PLUi classe presque toute la ville basse en zone basse au regard du niveau marin de référence.[2][7][8]
Peut-on aménager un sous-sol en zone inondable ?
En zones orange, bleue et verte du PPRI, pas en pièce de vie s'il est sous le niveau de référence majoré de 0,20 m.[3]
Voir aussi
Loi Littoral
Espaces proches du rivage, bande des 100 m, extension limitée : ce que la loi Littoral change à Deauville.
Extension
Déclaration ou permis selon la surface, règles du PLUi et de l'AVAP, zone inondable, taxe.
Maison en zone UC
Emprise, hauteur au point médian, retraits, pleine terre, stationnement : les règles des quartiers de maisons.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, les délais majorés dans le site patrimonial, l'attestation PPRI.
Sources consultées (14)
- [1]Arrêté inter-préfectoral (Calvados, Eure) du 3 mars 2016 portant approbation de la révision du plan de prévention des risques d'inondation de la basse vallée de la Touques (acte de la servitude PM1, lu par reconnaissance de caractères). data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/130009020_SUP_14_PM1/dbc765d301755…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription, info, assiette-sup intersectées avec la commune 14220 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]PPRI de la basse vallée de la Touques : arrêté, note de présentation, bilan de la concertation, règlement (annexe du PLUi de Cœur Côte Fleurie), DDTM du Calvados, dossier approuvé en 2016. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]API Géorisques, plans de prévention des risques naturels de la commune 14220 (PPRI de la basse vallée de la Touques, zones verte, orange et rouge ; PPRN mouvements de terrain du Mont Canisy). georisques.gouv.fr/api/v1/gaspar/pprn?codeInsee=14220. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]PLUi de Cœur Côte Fleurie, pièce 4.3, règlement écrit (pages citées entre parenthèses), règlement de la modification n° 5 approuvée le 27 septembre 2024, dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]Site patrimonial remarquable de Deauville, règlement de l'AVAP « approuvé le 2 novembre 2015, exécutoire le 19 novembre 2015, modification n°1 approuvée le 27 septembre 2021 » (annexe AC4 n° 3 du PLUi, pièce scannée lue par reconnaissance de caractères ; folios « page n / 59 » cités), dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]PPRI de la basse vallée de la Touques : cartographie des enjeux et zonage réglementaire (annexe du PLUi de Cœur Côte Fleurie). data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]PLUi de Cœur Côte Fleurie, annexe 5.6.3 « Risque de submersion marine » : Atlas régional des zones sous le niveau marin de la DREAL Normandie, état de la connaissance au 1er juin 2022, cartes de Deauville (p. 8-9), annexé par arrêté n° A012_091023 du 9 octobre 2023, cartes produites le 20 septembre 2022. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]API Géorisques, risques recensés pour la commune 14220 (inondation, remontées de nappes, tempête), zonage sismique (zone 1) et potentiel radon (classe 1). georisques.gouv.fr/api/v1/gaspar/risques?code_insee=14220. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]API Géorisques, arrêtés de catastrophe naturelle de la commune 14220 (9 arrêtés). georisques.gouv.fr/api/v1/gaspar/catnat?code_insee=14220. Consulté le 28 octobre 2026.
- [11]PLUi de Cœur Côte Fleurie, annexe 5.6.4 : Atlas régional des zones inondables (DREAL Normandie, état de la connaissance au 3 novembre 2021), dossier du 7 juillet 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_241400415/3021632e05702806e9c54…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [12]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]Code du patrimoine, article L632-2, version en vigueur depuis le 12 mars 2023. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303113. Consulté le 28 octobre 2026.
- [14]Code de l'urbanisme, article R423-24, version en vigueur depuis le 17 avril 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053903312. Consulté le 28 octobre 2026.
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